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[8·2 대책 1년] 똘똘한 한채 찾아 서울로…지방은 '신음'
기사입력: 2018/08/06 [18:45]
유용식 기자 유용식 기자의 다른기사 보기 필자의 다른기사 보기
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▲ 분양 중인 아파트 이미지 사진    

 

 

서울·지방 아파트 평균가격 1년새 1억 이상 벌어져
미분양 늘고 집값 폭락 지방대책…고민 깊어진 정부
조선·자동차 등 지역 기반산업 침체 영향
'대구↑·거제↓' 지방 내에서도 양극화


문재인 정부의 부동산 규제 종합판인 8·2 대책이 발표된 지 1년이 다 돼 간다.
지난 1년의 성과를 논하기에 앞서 중앙과 지방을 놓고 보자면 지방 부동산시장은 말 그대로 직격탄을 맞으며 수도권과의 격차가 더 벌어졌다. 지역 맞춤형 부동산대책이 필요하다는 목소리가 나오는 이유다.


정부와 부동산업계 등에 따르면 국토교통부는 지난해 8월 2일 '주택시장 안정화 방안'을 발표했다. 서울 등 전국 주요 부동산시장을 조정대상지역에서부터 투기과열지구, 투기지역 등으로 지정하면서 세금, 금융 등 모든 분야를 총망라한 규제책이다.


특히 다주택자에 대해서는 양도세 중과라는 징벌적 성격의 징세를 통해 투기수요를 잡겠다는 확실한 의지를 내비쳤다.
역대급 규제답게 시장에 미치는 효과는 확실했다. 서울 집값이 9월(-0.01%) 한 달간 마이너스 기록하는 등 전국의 집값이 곤두박질 쳤다.


결과적으로 서울 등 수도권보다는 지방에 미치는 영향이 컸다. 수도권은 8·2 대책 이후 시간이 지날수록 상승폭을 키웠으나 지방은 반대로 하락폭이 점차 확대됐다.
한국감정원에 따르면 지방 아파트매매가격은 지난해 9월부터 올해 6월까지 매월 하락세를 기록 중이다. 하락폭도 지난해 9월 0.03%에서 지난 6월 0.34%로 11배 이상 커졌다.


부동산업계는 8·2 대책으로 다주택자들이 지방 주택을먼저 처분하면서 나타난 결과라고 진단했다. 이른 바 '똘똘한 한 채' 현상이다. 올해 4월 양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자의이 매물을 쏟아내기 시작했는데, 8·2 대책 이후 지난해 말까지 지방의 주택거래 감소량이 서울보다 적었다는 통계는 시사하는 바가 크다.


실제 지난해 8월부터 12월까지 서울의 주택거래가 43% 줄어든 것에 반해 지방은 감소폭이 13%에 그쳤다. 업계 관계자는 "(다주택자들이) 상대적으로 후순위에 있었던 지방 주택을 먼저 처분하기 시작했다"고 말했다.
똘똘한 한 채 현상이 가속화되면서 서울 등 수도권과 지방의 집값 격차는 더 벌어졌다. 서울의 평균 아파트 매매가격은 지난해 8월 5억8281만 원에서 올해 6월 6억9473만 원으로 1억1천만 원 이상 올랐다. 상승률도 따져도 약 20% 수준이다. 반면 지방은 1억9250만 원에서 2억363만 원으로 1113만 원(5.7%) 상승하는 데 그쳤다.


시장 양극화는 매매시장뿐 아니라 분양시장에서도 확연하게 드러났다. 서울은 신규 분양 모델하우스에 수만명의 인파가 몰려들고 수십, 수백대 일의 청약경쟁률을 기록하는 반면 지방은 '청약제로(0)' 등 미분양이 확대되고 있다. 지방 미분양주택은 지난해 초 4만 가구 수준에서 지난 4월(4만9222가구) 5만 가구 수준으로 늘었다.

 

 

▲ 최근 1년간 대구 수성구와 경남 거제시 상승률 추이 그래프(자료=한국 감정원/뉴스1 제공)    

 

◇올해 6월까지 대구 수성구 7.77% 상승, 거제 14.8% 하락

 

양극화 현상은 지방 부동산시장 내에서도 나타났다. 지역 기반산업이 붕괴된 일부 지역은 약 1년간 집값이 15% 가까이 떨어진 반면 수요가 몰린 지역은 서울 못지않은 상승률을 기록했다.
지방 부동산시장의 전부로 꼽히는 대구 수성구는 지난해 8월부터 지난 6월까지 집값이 7.77% 올랐다. 이 지역 평균 분양가 역시 지난 6월 3.3㎡당 2천만 원을 돌파하며 1년 새 약 600만 원 상승했다.


수성구는 올해 상반기 16개 단지 8780가구를 분양하는 데 57만 명 이상이 몰려 평균 65.1대 높은 청약경쟁률을 기록했다.
수성구는 8·2 대책 직후 정부가 투기과열지구로 지정했으나 비조정지역이라는 이유로 청약 수요가 쏠리고 있는 지역이다.


수성구 내 A공인중개업소 관계자는 "오래된 아파트가 많고 신규 공급이 제때 이뤄지지 않아 새 아파트에 대한 수요가 높은 데다 청약 규제가 자유로운 비조정지역이라는 것도 한몫했다"고 설명했다.
대구 수성구 반대편에 서 있는 대표적인 지역이 거제다. 거제는 조선업이 어려움을 겪으면서 집값이 크게 하락했다. 지난해 8월부터 올해 6월까지 거제 집값은 14.8% 떨어졌다. 울산 역시 자동차산업이 침체를 겪으며 아파트 매매가격이 5.3% 하락했다.

 

 

▲ 전국 미분양 주택현황 (올해 6월 기준)    

 

◇지방 미분양 경남 1만4896가구로 전국서 가장 많아

 

국토교통부에 따르면 지난 6월 말 기준 서울·수도권을 제외한 지방 미분양 아파트 물량은 5만 2542가구로 전월(5만3가구) 대비 5.1%(2539가구) 늘어나면서 전국 미분양 사태를 견인했다. 전체 미분양 물량(6만2050가구)의 84%에 달한다.

이 중 입주 이후에도 주인을 찾지 못해 '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양도 5월보다 455가구(4.4%) 늘어 1만712가구로 집계됐다.


반면 같은 기간 수도권 미분양은 9833가구에서 9508가구로 3.3% 줄었다.
아파트 분양시장이 서울은 호황을 누리고 지방은 불황으로 뚜렷하게 양극화하는 형국이다.
지방 미분양 급증에는 지역 기반 산업 침체가 자리하고 있는 영향이 크다. 조선업 장기 불황을 겪고 있는 경남은 6월 기준 미분양 물량이 1만4896가구로 전국 17개 시·도 중 가장 많았다. 미분양이 가장 적었던 2014년 말(2962가구)과 비교하면 5배 이상으로 늘어난 것이다.


이어 충남(9494가구)·경북(8419가구) 등의 순으로 미분양이 많다. GM자동차 군산공장 폐쇄 사태로 어려움을 겪고 있는 전북지역에서도 미분양이 늘고 있다. 전월 대비 15.0% 증가해 2174가구나 쌓였다.
서울 아파트값은 정부의 규제에도 오름세를 유지하고 있지만 지방 일부 지역은 매매값이 뚝뚝 떨어지고 있다.


한국감정원에 따르면 올 초부터 7월까지 서울과 경기·인천지역 아파트값은 각각 4.73%, 1.81% 올랐지만 지방은 1.73% 하락했다. 이 기간 거제시는 13.16%나 떨어졌고, 울산 북구(-7.19%)·창원시 성산구(-7.12%) 등도 낙폭이 컸다. 지방 미분양 문제가 불거지자 정부는 뒤늦게 공급 조절의 수위를 높였다.


현재 주택도시보증공사(HUG)는 미분양 관리지역 지정과 분양 보증 심사 시행을 통해 미분양 리스크가 높은 지역의 주택 공급 속도를 조절하고 있다.
전문가들은 8·2 대책을 내놓은 지 1년이 지난 만큼 정부가 부동산 대책을 재점검하고 지역 부동산시장에 따른 맞춤형 대책을 발표할 필요가 있다고 강조했다.


양지영 R&C연구소장은 "보유세 강화로 똘똘한 한 채 현상이 더 빨라질 것"이라며 "부동산 시장 양극화 해소를 위해 보유세를 지 역별로 차별화하고 주택 보유 수에 따라 차등적으로 적용할 필요가 있다"고 말했다.

 

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